12

สูตรทำคอนโดกลางเมือง

ผ่ากลยุทธ์คอนโดฯ 6 แสนบาท ทำเลกลางใจเมืองของ อดีตสว.ชัยภูมิ “นิรัตน์ อยู่ภักดี” Low Profile High Demand ต้นทุนการตลาดต่ำ ไม่เน้นโฆษณา ทำราคาถูก แต่ขายได้ เจาะกลุ่มคนอยู่หอพัก อพาร์ทเมนท์ ด้วย 4 สูตรลงทุน บวก 1 สูตรสำเร็จ และแผนลงทุนในปี 52 อีก 3,000 ยูนิตบนทำเลคนเมือง ผ่ากลยุทธ์คอนโดฯ 6 แสนบาท ทำเลกลางใจเมืองของ อดีตสว.ชัยภูมิ “นิรัตน์ อยู่ภักดี” Low Profile High Demand ต้นทุนการตลาดต่ำ ไม่เน้นโฆษณา ทำราคาถูก แต่ขายได้ เจาะกลุ่มคนอยู่หอพัก อพาร์ทเมนท์ ด้วย 4 สูตรลงทุน บวก 1 สูตรสำเร็จ และแผนลงทุนในปี 52 อีก 3,000 ยูนิตบนทำเลคนเมือง

รถติด น้ำมันแพง บ้านไกล ไปทำงานไม่ทัน…ปัญหาล้านแปดของการเดินทางไปทำงานภายในกรุงเทพฯ ที่ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในเมือง ไม่ว่าจะเป็น หอพัก อพาร์ทเมนท์ คอนโดมิเนียมพุ่งกระฉูด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเห็นได้ชัด เปิดกี่โครงการก็ขายหมด เพราะอยู่ใกล้รถไฟฟ้าเดินสะดวก

แต่ยิ่งความต้องการสูง ราคายิ่งแพง เดี๋ยวนี้ หันซ้าย หันขวา เลยได้แต่มองป้ายขายคอนโดฯ ใหม่ เพราะจับจองไม่ไหว ราคาแพงเหลือเกิน ถึงจะติดรถไฟฟ้า แต่ราคาเริ่มต้นที่ 2 ล้านบาทต่อยูนิต คนทำงานระดับกลางก็รับไม่ไหว

เหมือน “ทางตัน” ของคนที่มีรายได้ระดับปานกลาง แต่ต้องการที่อยู่อาศัยใกล้เมือง ใกล้ที่ทำงาน ซื้อคอนโดฯ ไหนไม่ได้สักแห่ง จะเลือกคอนโดฯ มือสอง ก็ลำบากใจ กลัวประวัติเจ้าของห้องเดิมไม่สู้ดี เลยต้องทนเช่าอพาร์ทเมนท์ หอพักที่คุ้นเคยต่อไป

ตลาดความต้องการของคนระดับกลางที่มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัย ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ถือว่ามีไม่น้อยทีเดียว เรียกได้ว่าเป็นตลาดใหญ่มาก ที่ผู้ประกอบการน้อยรายจะลงมาเล่น แม้แต่พฤกษาฯ ขวัญใจเจ้าของบ้านระดับล่างในอดีต หลังจากเข้าตลาดกลายเป็น “บริษัทมหาชน” แล้ว ดูเหมือนราคาบ้านจะขยับขึ้นมาเล็กน้อย และเมื่อหันไปทำคอนโดฯ ทำเลดี ราคาก็ไม่เป็นขวัญใจคนยากเหมือนเดิม เปิดราคาขายค่อนข้างสูง และอึดอัดในการผ่อนสำหรับคนมีเงินเดือนหมื่นกว่าบาท ถึง 2 หมื่นบาท

หากมีใครที่กระโดดลงมาพัฒนาคอนโดฯ ราคาถูก ทำเลไม่เลวร้ายนัก คงได้รับความสนใจพอควร จึงไม่แปลกเลยที่วันนี้ แบรนด์คอนโดมิเนียมที่ไม่ได้ทำตลาดอย่าง Regent Home จะได้รับความสนใจจากคน

คนที่ผ่านไปผ่านมาบริเวณรัชดาภิเษก ซอย 19 หรือแถวๆ บางนา คงได้เห็นป้ายโฆษณาขายคอนโดมิเนียมใหม่ภายใต้แบรนด์ Regent Home ที่ขึ้นป้ายราคาเริ่มต้นที่ 6 แสนบาท!!

แล้วก็คงนึกสงสัยว่า มีราคาคอนโดฯ ใหม่ ราคาถึงไม่ถึง 1 ล้านบาทอยู่บนทำเลใจกลางเมืองด้วยหรือ? และใครที่ไม่เคยเห็นโครงการของ Regent Home ก็คงนึกต่อไปอีกว่า โครงการน่าเชื่อถือได้มากน้อยแค่ไหน สร้างจริงหรือไม่

สำหรับวันนี้คงตอบได้เพียง คอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์ รีเจ้นท์ โฮม (Regent Home) เปิดขายจนถึงปัจจุบันมากกว่า 10,000 ยูนิตแล้ว มีหลายโครงการที่โอนและมีผู้เข้าอยู่แล้ว เตรียมจะโอนในช่วงต้นเดือนธันวาคมปี 2551 นี้อีกหนึ่งโครงการ คือ รัชดาภิเษก ซอย 19

แต่ที่ผ่านมาค่อนข้าง “โลว์โปร์ไฟล์” มากถ้าเทียบกับแบรนด์ใหญ่ๆ ที่เปิดขายในจำนวนยูนิตเท่ากัน เพราะเขาเป็นโครงการ “โลว์ คอส คอนโดมิเนียม” ไม่ทำการตลาด ไม่โฆษณาผ่านสื่อที่ใช้เงินเยอะ ปักป้ายใกล้ๆ โครงการเป็นพอ เน้นดีมานด์ของคนในพื้นที่เป็นหลัก หวังดึงคนที่อยู่อาศัยในหอพัก อพาร์ทเมนท์ให้มาซื้อโครงการ

“วิธีคิดการทำคอนโดฯ ของผม คือ ถ้าที่ไหนมีอพาร์ทเมนท์ หอพัก และคนอยู่เต็ม ทำเลนั้น ผมขายได้ชัวร์” นายนิรัตน์ อยู่ภักดี กรรการผู้จัดการ บริษัท รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ จำกัด และอดีตสว.จังหวัดชัยภูมิ กล่าว

เขายังเล่าให้ฟังอีกว่า พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมมาประมาณ 20 ปีแล้ว และคิดว่าต่อไปก็ยังคงเน้นการพัฒนาคอนโดมิเนียมเพียงอย่างเดียว คงไม่เข้าไปทำบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮ้าส์ เพราะคอนโดมิเนียม แม้จะเป็นธุรกิจที่มีความสูงเสี่ยง แต่กำไรก็สูงมาก และไม่ว่าจะทำอย่างไรก็ยังกำไร โครงการนั้นจะขายดี หรือไม่ดี ยังไงก็ไม่ขาดทุน

ตัวอย่างเช่น เริ่มต้นลงทุนด้วยการซื้อที่ดินมา 100 ล้านบาท มีต้นทุนค่าก่อสร้าง 200 ล้านบาท ตั้งมูลค่าโครงการไว้ที่ 500 ล้านบาท เท่ากับว่า กำไร 200 ล้านบาท แต่ถ้าขายไม่ดี ขายได้ 50% ก็ยังมีส่วนต่างของกำไรอยู่ หรือถ้าขายไม่ดี ต้องลดราคาลงมาก อย่างน้อยก็ยังได้เท่าทุนที่ 300 ล้านบาท หรือถ้าขออนุญาตผ่านแล้ว แต่ขายไม่ได้เลย ก็ใช้วิธีขายยกโครงการ ยังได้กำไร 20-30 ล้านบาท เพราะโครงการที่มีใบอนุญาตเรียบร้อยแล้ว เหมือนโครงการสำเร็จรูปที่มีคนรอซื้อไปพัฒนาต่อ หรือปรับเป็นอพาร์ทเมนท์ให้เช่าได้ ยิ่งทำเลดีสามารถยกระดับเป็นเซอร์วิส อพาร์ทเมนท์ได้

“หากพัฒนาโครงการมาแล้ว มีใบอนุญาตแล้ว ไม่อยากทำต่อ หวังกำไรแค่ 20-30 ล้านบาท แล้วไม่เหนื่อย จะขายยกโครงการเลยยังได้ แต่ทำโครงการบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮ้าส์ ทำแบบนี้ไม่ได้ ยากที่จะมีคนมาซื้อทาวน์เฮ้าส์ หรือบ้านเดี่ยวยกโครงการ”

สูตรที่หนึ่ง เลือกทำคอนโดฯ บีโอไอ

สำหรับการคิดสูตรในการลงทุนในคอนโดมิเนียม จะพัฒนาโครงการแบบใดดี

นายนิรัตน์ กล่าวว่า ในความคิดของผมแล้ว มองว่า พัฒนาโครงการแบบใดก็ได้ที่สามารถทำกำไรได้ ไม่จำเป็นต้องโครงการใหญ่ เพราะอย่างไรแล้ว กำไรก็ไม่ต่างกัน เช่น ผมเลือกทำคอนโดมิเนียมที่ได้รับสิทธิ์บีโอไอ (สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่ให้สิทธิ์ไม่ต้องเสียภาษีขึ้นอยู่กับประเภทธุรกิจ) ทำคอนโดฯ ราคาไม่เกิน 6 แสนบาท ได้กำไรหักค่าใช้จ่ายประมาณ 100,000 บาท ผมไม่ต้องเสียภาษี

แต่ถ้าผมเลือกไปทำคอนโดฯ ที่แพงกว่านี้อีกเล็กน้อย กำไรผมอาจจะเพิ่มขึ้น แต่ต้องเสียภาษี หักลบกันแล้ว กำไรอาจน้อยกว่าคอนโดฯ บีโอไอก็ได้

นี่เป็นสูตรแรกว่าทำไม อดีตสว.ชัยภูมิ ถึงเลือกทำคอนโดฯ ราคาถูก เพื่อรับสิทธิ์จากบีโอไอ ในการไม่ต้องเสียภาษี

สูตรที่ 2 ทำคอนโดฯ ราคาถูก ต้นทุนที่ดินต้องต่ำ

วิธีในการเลือกทำเล ถ้าเป็นยุคใหม่ ใครๆ ก็ต้องติดรถไฟฟ้า ใกล้รถไฟฟ้า ซึ่งต้นทุนที่ดินจะสูงมาก ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อยูนิตสูง แต่ถ้าเลือกที่ทำเลขยับเข้าไปในซอย นั่งรถมาต่อรถไฟฟ้าได้สะดวก ราคาที่ดินก็ถูกลงมาเท่าตัว เช่น ต้นทุนที่ดินบริเวณปากซอย ติดสถานีรถไฟฟ้า เฉลี่ยอยู่ที่ตารางวาละ 3 แสนบาท หากเข้าซอยไปอีก ยังมีที่ดินที่ขายราคาตารางวาละ 5 หมื่นบาท ต่างกันหลายเท่าตัวมาก

คอนเซ็ปต์คอนโดฯ ของรีเจ้นท์ โฮมจึงต้องหาที่ดินที่มีต้นทุนไม่เกิน 5 หมื่นบาทต่อตารางวา คิดต้นทุนของที่ดินต่อยูนิตแล้วเฉลี่ยจะอยู่ที่ 150,000 บาท (ใช้ 3 ตารางวาต่อยูนิต) บวกค่าก่อสร้างไปอีก 300,000 บาท เป็น 450,000 บาทต่อยูนิต บวกค่าดำเนินการไปอีก 50,000 – 100,000 บาท เคาะราคาเริ่มต้นที่ 600,000 บาท กำไรต่อยูนิตที่บวกเข้าไปเฉลี่ยแล้วประมาณ 100,000 บาท

“ในเรื่องการบวกกำไร จะตั้งไว้ที่ยูนิตละ 100,000 บาท ผมไม่มีโฆษณา ไม่ทำการตลาดมาก เพราะความต้องการมีอยู่แล้ว เลยทำราคาได้ถูก ทุกวันนี้ที่คอนโดฯ ขายกันแพง เพราะต้นทุนที่ดินสูง ค่าใช้จ่ายทั้งค่าโปรโมชั่น โฆษณาเยอะมาก บวกกำไรไปอีก ราคาเลยสูงไปกันใหญ่”

การที่ไม่มีต้นทุนทางการตลาดมากนัก ทำให้สามารถเลือกทำโครงการขนาดใดก็ได้ ขนาดเล็ก จำนวนยูนิตไม่มากก็ได้ เช่น มีที่ดิน 200 ตารางวา 1 แปลง รายใหญ่ไม่สามารถทำได้ เพราะรายใหญ่มีต้นทุนที่สูงกว่า ขนาดที่ดินเพียง 200 ตารางวา จะทำให้มีพื้นที่ขายคอนโดมิเนียมน้อยมาก ไม่คุ้ม รายใหญ่จะไม่เลือกที่ดินไซส์นี้ แต่รายเล็กทำได้ อย่างน้อยก็ยังได้ 70 ยูนิต ก็ถือว่าคุ้มแล้ว

อันนี้เป็นอีกหนึ่งข้อดีด้วย คือ ไม่ต้องไปแย่งชิงที่ดินแปลงใหญ่กับรายใหญ่ เลือกที่ดินที่รายใหญ่ไม่ใช้ การแข่งขันก็จะน้อย ต้นทุนก็จะไม่สูงนัก

สูตรที่ 3 เลือกทำเลที่มีอพาร์ทเมนท์คนเช่าเต็ม

นายนิรัตน์ ยังกล่าวอีกว่า การสำรวจความต้องการของตลาดเป็นเรื่องสำคัญมาก ไม่ใช่ราคาถูกอย่างเดียวแล้วจะขายได้ โดยสูตรของรีเจ้นท์ โฮมต้องอยู่ในทำเลที่มีอพาร์ทเมนท์ที่มีคนเช่าเต็ม โดยมีวิธีการดู 2 แบบ คือ 1. ถ้าเป็นอพาร์ทเมนท์ 5 ชั้น ให้ดูชั้นที่ 5 ถ้ามีคนอยู่ แสดงว่าอพาร์ทเมนท์นี้เต็มแล้ว เพราะอพาร์ทเมนท์ 5 ชั้นส่วนใหญ่ไม่มีลิฟท์ คนต้องเดินขึ้นเอง ไม่มีใครอยากเดินขึ้นชั้นสูงๆ ถ้าชั้นล่างๆ ยังว่างอยู่

แบบที่ 2 คือ อพาร์ทเมนท์ 8 ชั้น ให้ดูชั้นที่ 2 ว่ามีคนอยู่อาศัยหรือไม่ ถ้ามีคนอยู่แสดงว่าอพาร์ทเมนท์เต็ม เพราะอพาร์ทเมนท์ 8 ชั้นจะต้องมีลิฟท์ ไม่ต้องเดินขึ้นเอง คนส่วนใหญ่จะชอบเลือกห้องที่อยู่ชั้นบนก่อน จนถ้าห้องเต็มจริงๆ แล้วถึงจะเลือกชั้นล่างๆ

อย่างที่กล่าวแล้วว่า ที่ไหนมีอพาร์ทเมนท์ ที่นั้นจะมีความต้องการ และคนที่เคยเช่าในอพาร์ทเมนท์เหล่านี้ จะมาเป็นลูกค้ารีเจ้นท์ โฮม เพราะค่าเช่าอพาร์ทเมนท์ในกรุงเทพฯ เวลานี้สูงมาก จะหาห้องที่ไม่เลวร้ายจนเกินไปนักในราคา 2,000 บาทถือว่ายากมาก ส่วนใหญ่จะเริ่มต้นที่ 3,000 – 4,000 บาท ซึ่งใกล้เคียงกับการผ่อนคอนโดมิเนียมมาก

สูตรที่ 4 ตั้งเงินดาวน์สูง เพื่อสกรีนการเงินลูกค้า

คอนโดมิเนียม ระดับราคา 6 แสนบาท จะเป็นกลุ่มคนทำงาน ที่มีรายได้ไม่มากนัก จึงจำเป็นต้องสกรีนลูกค้าที่มีความสามารถในการผ่อนชำระจริง หรือหากเป็นกลุ่มที่หวังเก็งกำไร ก็ต้องเป็นนักลงทุนตัวจริง ไม่ใช่แค่มาเก็งกำไรใบจอง แล้วทิ้งใบจองไป

นายนิรัตน์ เผยว่า จำเป็นต้องตั้งเงินดาวน์ไว้สูง สัดส่วนอยู่ที่ 25% ของราคาคอนโดมิเนียม โดยขนาด 31 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 600,000 บาท ต้องจ่ายเงินดาวน์ 150,000 บาท ซึ่งเป็นผลดีทั้งผู้ประกอบการเองและผู้บริโภค เพราะในช่วงโอน ที่ต้องทำเรื่องขอกู้ จะมียอดขอกู้ที่น้อยลงมาก โอกาสในการขอกู้ผ่านย่อมมีสูง

เพราะนอกจากจะจ่ายเงินดาวน์สูงแล้ว เงินจอง เงินทำสัญญาก็สูงเช่นกัน 10,000 บาท และ 30,000 บาทตามลำดับ ผ่อนช่วงก่อสร้าง 20 งวด เดือนละ 5,500 บาท ยอดเหลือก่อนโอนอยู่ที่ 450,000 บาท ยื่นกู้ผ่อนชำระกับธนาคาร (อัตราดอกเบี้ย 6.25%) 15 ปี จะผ่อนอยู่ที่ 3,858 บาท ระยะเวลา 20 ปี ผ่อนอยู่ที่ 3,289 บาท และระยะเวลา 25 ปี ผ่อนอยู่ที่ 2,969 บาท

สูตรสำเร็จของการทำคอนโดฯ ราคาถูก

ก่อนที่จะหันมาลงทุนพัฒนาคอนโดมิเนียมราคาถูกที่จับตลาดคนเช่าอพาร์ทเมนท์ นายนิรัตน์ บอกว่า ต้องลองทำอพาร์ทเมนท์ให้เช่าเองก่อนสัก 1 ปี แล้วจะรู้ขั้นตอนทุกอย่าง รู้หลักในการทำตลาด รู้ว่าจะจับลูกค้าอย่างไร และนั่นแหละจะเป็นประสบการณ์ให้กับการพัฒนาคอนโดมิเนียมเพื่อขาย

เพราะสามารถเรียนรู้ได้ตั้งแต่กระบวนการในการหาที่ดิน คำนวนต้นทุน คิดค่าก่อสร้าง ขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้าง การบริหารจัดการต่างๆ ซึ่งมีรายละเอียดมาก หากสามารถผ่านการทำอพาร์ทเมนท์มา 1 ปีแล้วประสบความสำเร็จ มีลูกค้าเต็ม ก็สามารถทำคอนโดมิเนียมราคา 6 แสนบาทขายได้

อีกประเด็นหนึ่งที่ต้องมอง ช่วงนี้เป็นช่วงที่ตลาดคอนโดมิเนียมมาแรงก็จริง แต่ก็ต้องดูจังหวะและโอกาส อย่าทำตามคนอื่น อย่าทำตามผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่ทำโครงการใหญ่ ขายราคาแพง เพราะเขามีประสบการณ์ มีเงินทุน มีฐานลูกค้า ให้ทำในแบบที่เราถนัด ถึงจะมีขนาดที่เล็กกว่า แต่ก็ได้กำไรไม่ต่างกัน

และสำคัญที่ ต้องคุมต้นทุนให้ได้ ถือหลักของ “Pricing” ให้มากกว่า “Promotion” เพราะปัจจุบันหลายโครงการหมดเงินก้อนแรกไปกับการโปรโมชั่น ยิ่งเศรษฐกิจไม่ดี ยิ่งอัดโปรโมชั่น ทั้งที่ความเป็นจริง คือ อัดโปรโมชั่นไปมากเท่าไร ก็สูญเปล่า หากคนไม่มีกำลังซื้อ ไม่มั่นใจที่จะซื้อ

นิยามรีเจ้นท์ โฮมต้องเป็นให้ได้เหมือนเซเว่นฯ

สำหรับแผนพัฒนาโครงการของรีเจ้นท์ โฮมนั้น ในแต่ละปีจะมีจำนวนยูนิตที่เปิดขายประมาณ 2,000 – 3,000 ยูนิต โดยนายนิรัตน์ เปิดเผยว่า เพราะรีเจ้นท์ โฮม ไม่ใช่บริษัทในตลาด จึงไม่จำเป็นต้องเติบโตเพิ่มขึ้นมากนัก เพียงแต่ทุกเดือนต้องเปิดโครงการใหม่ เพื่อให้แต่ละปีมียอดโอนเป็นรายได้เข้ามาทุกเดือน และอุปกรณ์ก่อสร้างต่างๆ จะย้ายฐานการผลิตไปตามกำหนดเวลาที่แน่นอนคล้ายกับสายการผลิตสินค้า ซึ่งทำให้คุมต้นทุนได้ดีกว่า

ด้านแผนการเปิดโครงการใหม่ในปี 2552 คาดการณ์ไว้ที่ 3,000 ยูนิต รวมแล้วประมาณกว่า 10 โครงการ เช่น สุขุมวิท 81 / วิภาวดี 20 / ลาดพร้าว 42 / อินทรามระ 51 / อินทรามระ 12 / แจ้งวัฒนะ 2 / พหลโยธิน 67 / หลังกรมพาณิชย์สัมพันธ์ / สุขุมวิท 101/1 เป็นต้น

“เราจะทำคอนโดฯ ในคอนเซ็ปต์เดียวกับเซเว่นฯ ทุกตรอก ซอกซอย ที่มีชุมชนก็ต้องมีรีเจ้นท์ โฮม แม้ซอยนี้เคยทำโครงการไปแล้ว อาจจะขึ้นอีกหนึ่งโปรเจคในพื้นที่ใกล้เคียงกันได้”

โดยที่ผ่านมาต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นส่งผลกระทบเพียงเล็กน้อย ประมาณ 10%-15% ซึ่งทำให้กำไรลดลงไม่มากนัก ส่วนโครงการใหม่ๆ ก็ยังคงคอนเซ็ปต์เดิมที่ราคาเริ่มต้น 6 แสนบาทต่อยูนิต สูงสุดอาจจะไม่เกิน 8 แสนบาท เพราะมั่นใจว่าต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้นไม่ถึง 50,000 บาทต่อยูนิต และส่วนหนึ่งรีเจ้นท์ โฮมมีนโยบายวางเงินมัดจำซื้อเหล็กล่วงหน้าไว้

ส่วนโครงการที่เปิดขายมาปัจจุบัน เช่น รีเจ้นท์โฮม 1 ซอยพหลโยธิน 67 / รีเจ้นท์โฮม 2 ซอยพหลโยธิน 67 / รีเจ้นท์โฮม 3 ซอยพหลโยธิน 57 / รีเจ้นท์โฮม 4 ซอยสุขุมวิท 85 / รีเจ้นท์โฮม 5 ซอยรัชดาภิเษก 19 / รีเจ้นท์โฮม 6 ประชาชื่น

แนวทางของ “รีเจ้นท์ โฮม” เป็นอีกหนึ่งทางเลือกสำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยกลางเมือง และมีกำลังซื้อที่ไม่สูงนัก ซึ่งต้องยอมรับในเรื่องทำเลที่อาจไม่ใกล้รถไฟฟ้าเหมือนรายใหญ่ แต่ก็ยังเดินทางด้วยรถมาต่อรถไฟฟ้าได้ไม่ยาก

อย่างไรก็ตาม ผู้บริโภคเองก็ต้องรอบคอบในการตัดสินใจซื้อด้วย